O que são fundos imobiliários? Tudo o que precisa saber

 O mercado de fundos imobiliários atingiu a marca de 2,96 milhões de investidores em 2025, segundo dados divulgados pela B3. O número reforça o espaço que os FIIs conquistaram entre brasileiros que buscam alternativas ligadas ao setor imobiliário dentro da bolsa de valores.

Esse interesse está relacionado à possibilidade de investir em empreendimentos como shoppings, lajes corporativas e galpões logísticos sem a necessidade de adquirir um imóvel diretamente. Além disso, a estrutura dos fundos permite acesso a ativos diversificados e gestão profissional, o que amplia as possibilidades de estratégia ao longo do tempo.

Neste texto, você vai descobrir o que são fundos imobiliários, como funcionam, quais riscos envolvem e quais critérios considerar antes de investir.

Ao começar a investir, aproveite para ler também mais sobre conceitos e produtos importantes:

Os fundos imobiliários (FIIs) são uma forma de investir no setor imobiliário por meio da bolsa de valores. Em vez de comprar um imóvel diretamente, o investidor adquire cotas de um fundo que aplica recursos em empreendimentos ou ativos ligados ao mercado imobiliário.

Esses fundos podem investir em imóveis físicos, como prédios comerciais, shoppings e galpões logísticos, ou em ativos financeiros relacionados ao setor, como títulos de crédito imobiliário. Além disso, são negociados na Bolsa de Valores e regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o que garante regras específicas de funcionamento e transparência.

Em alguns aspectos, fundos imobiliários funcionam de forma semelhante a outras modalidades de fundos de investimentos.

Na prática significa, basicamente, que os aportes são feitos de maneira coletiva, a partir de um patrimônio conjunto dos integrantes do fundo (chamados cotistas).

O responsável pela gestão dos investimentos é chamado de gestor. A partir de uma política predefinida, ele decide para onde direcionar o dinheiro dos investidores. Há ainda o administrador, que é responsável pelo funcionamento técnico da estrutura do fundo.

Caso a aplicação tenha sucesso, os rendimentos e lucros são divididos de forma proporcional entre os cotistas, de acordo com a quantia investida por cada um deles. No caso dos fundos imobiliários, o mais tradicional é que o gestor use o dinheiro para a aquisição ou construção de imóveis, geralmente com o objetivo de locação ou arrendamento.

Existem diferentes tipos de fundos imobiliários e, portanto, é importante conhecer as características de cada um para fazer a melhor escolha.

São os que investem em imóveis propriamente ditos, como galpões de logística, lajes e shoppings. De forma geral, os rendimentos dessa modalidade provêm dos aluguéis pagos pelos inquilinos.

Porém, nem todo fundo de tijolo é igual. Isso porque um gestor pode optar por investir em múltiplos empreendimentos, enquanto outros podem estabelecer uma política de foco em uma única propriedade.

Há diferenças, ainda, em relação ao estilo dos imóveis. Afinal, as necessidades de um hospital são muito diferentes das de um escritório, por exemplo. No mercado, é possível encontrar tanto fundos de tijolo com escolhas mais homogêneas quanto opções que misturam diferentes setores e tipos de construções.

Conhecidos também como fundos de recebíveis, essa modalidade foca na compra de títulos ligados ao mercado imobiliário, em detrimento dos imóveis em si.

Para gestores desse tipo de fundo, há uma variedade de alternativas de investimento. Entre as mais diretas, é possível citar:

No entanto, há também opções como ações de empresas ligadas majoritariamente ao mercado imobiliário ou mesmo cotas de outros fundos imobiliários.

Os fundos imobiliários híbridos fazem um mix de investimentos em imóveis físicos, como prédios comerciais, centros logísticos e shoppings, com ativos financeiros do setor, como CRIs.

Dessa forma, é maior a diversificação dentro de um único fundo. É uma maneira eficiente de equilibrar segurança e rentabilidade. Enquanto os imóveis oferecem estabilidade e geração de renda com os aluguéis, por exemplo, os papéis podem trazer maior retorno, ainda que com um pouco de risco atrelado.

Entenda as diferenças práticas no quadro abaixo:

Além da divisão acima, existe uma categorização feita pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Ela é definida de acordo com a estratégia definida e o objetivo da aplicação:

Existem duas maneiras principais de lucrar com fundos imobiliários. A valorização se assemelha a uma negociação de ações, em que o investidor busca lucrar com a oscilação dos preços dos ativos em sua carteira. A premissa nesse caso é simples: comprar a cota do fundo com preço mais baixo e vendê-la quando estiver mais valorizada.

Além de ser mais volátil, no entanto, essa alternativa conta com uma outra desvantagem: a incidência de Imposto de Renda, com alíquota de 20% sobre os ganhos. 

Já em relação aos rendimentos, é importante relembrar que eles são uma distribuição dos lucros obtidos pelo fundo como um todo entre os cotistas de forma proporcional. Neste caso, esses proventos são isentos de Imposto de Renda.

A grande maioria dos fundos remunera seus cotistas de forma mensal. O rendimento exato, no entanto, varia de acordo com a situação de cada fundo.

Resumidamente, a rentabilidade acontece assim:

Antes de investir em fundos imobiliários, é importante avaliar vantagens e limitações, especialmente quando o objetivo é gerar renda ou diversificar a carteira.

Investir em fundos imobiliários é uma tarefa simples. Entenda como funciona na prática:

O primeiro passo é abrir uma conta em uma corretora confiável. Verifique se ela é devidamente autorizada pela CVM e conectada à B3.

No C6 Bank, por exemplo, acesse a plataforma de investimentos C6 Invest ao abrir uma conta digital. As negociações ocorrem dentro do app, de um jeito simples e seguro.

Procure por fundos imobiliários dentro da plataforma escolhida. É importante consultar os dados de cada um, como relatórios, informe de rendimentos e tipos de imóveis que integram os fundos.

Tenha um perfil de investidor definido. Os fundos imobiliários costumam ser recomendados, por exemplo, para perfis moderados a arrojados.

Opte por plataformas de investimento que disponibilizam suporte de corretores especializados. Assim, fica mais fácil detectar possibilidades promissoras.

Depois de encontrar o que deseja, é só contratar. A negociação acontece como na compra de ações, direto na Bolsa.

São recebidos dividendos mensais. É importante acompanhar os depósitos e também os relatórios de desempenho para entender a performance do investimento.

Para escolher um fundo é necessário levar em consideração uma série de fatores. Saber o que são fundos imobiliários não é suficiente: cada um deles contará com características próprias que o diferenciarão dentre outros no mercado. Conheça um a um:

Inicialmente, é importante analisar o próprio preço das cotas, a fim de entender se o preço está justo. Uma boa dica na hora de fazer a escolha é avaliar o dividend yield  (DY) dos fundos disponíveis.

O termo inglês, que significa “rendimento do dividendo”, indica a taxa de retorno de um determinado fundo imobiliário. Quanto mais alto o DY, maior o retorno. Para calcular o índice, basta dividir os dividendos pagos nos últimos 12 meses pela cotação das cotas do fundo.

O lucro com FIIs está diretamente atrelado ao desempenho dos ativos selecionados. Isso significa que é essencial entender que imóveis ou papéis fazem parte do fundo, bem como qual é o horizonte para cada um deles.

A localidade e a quantidade de inquilinos também são pontos centrais, que influenciam diretamente a performance do empreendimento.

Embora lucro passado não signifique rendimento no futuro, é positivo verificar o histórico do fundo no qual está interessado. Dessa forma, entenda com mais propriedade qual é a postura adotada pelo gestor em diferentes momentos e circunstâncias.

Outro ponto relevante é a liquidez. Os fundos imobiliários possibilitam a venda das cotas a qualquer momento, em dinâmica semelhante às ações, o que traz muito mais rapidez para as transações.

Adicionalmente, as cotas funcionam como ações: são pequenas partes de um todo. Isso significa que é possível vender parte delas sem deixar de investir totalmente naquele empreendimento.

O cuidado aqui fica com o volume de negociações do fundo em questão para saber a facilidade de vendê-lo caso necessário.

Investir em fundos imobiliários pode fazer sentido para quem busca diversificação e deseja incluir o setor imobiliário na carteira sem adquirir um imóvel diretamente. No entanto, essa decisão depende principalmente do perfil de investidor e dos objetivos financeiros definidos.

Apesar das vantagens, os FIIs são ativos de renda variável, o que significa que o valor das cotas e os rendimentos podem oscilar ao longo do tempo. Por esse motivo, tendem a ser mais adequados a perfis moderados ou arrojados, que compreendem a dinâmica do mercado e aceitam variações no curto prazo em troca de potencial de retorno no longo prazo.

Após entender como funcionam os fundos imobiliários e avaliar se fazem sentido para a estratégia definida, o próximo passo é escolher onde investir. No C6 Invest, plataforma de investimentos do C6 Bank, há diferentes opções de FIIs disponíveis para consulta e comparação.

Importante lembrar que se caso ainda não tenha o cadastro na corretora do C6 Bank, será necessário enviar os dados para cadastramento antes de investir em um produto. 

Aproveite para saber também outros conceitos sobre investimentos:

Ainda não está usando o C6 Bank? Baixe o app, abra sua conta digital, peça seu cartão sem anuidade (sujeito à análise) com a cor que quiser e aproveite um banco completo com tudo em um só app.

Este conteúdo tem caráter informativo e não representa uma recomendação de investimento. Antes de tomar qualquer decisão financeira, avalie seus objetivos e perfil de risco. Se tiver dúvidas, conte com o suporte de um especialista.

Informações sobre os produtos e serviços do C6 Bank vigentes na data da postagem deste texto. As regras e condições de cada produto e/ou serviço podem ser posteriormente alteradas. Consulte os termos vigentes no momento da contratação pelo app.